Domande Frequenti

La tassazione

 

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Chi può usufruire dell’agevolazione prima casa

Per quello che concerne l’ambito oggettivo di applicazione ossia sulla tipologia di immobili per i quali è possibile richiedere le agevolazioni l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati  in modo diverso. L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa… in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale. Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà (ma non sempre), l’usufrutto, uso, abitazione di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge. Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si abbia la residenza o almeno in linea teorica potrebbe valere.

Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari, assieme al coniuge in regime di comunione dei beni, di un diritto reale di godimento in precedenza acquistato senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile, situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.

Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.

L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.

Dal punto di vista soggettivo l’agevolazione spetta anche al minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, purché si rispettino anche le altre condizioni previste dalla norma, prime tra tutte, le dichiarazioni da rendere nell’atto

La dichiarazione da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti

La dichiarazione più comune che si ritrova nell’atto di compravendita immobiliare in genere è questa: le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.

A tal fine la parte acquirente dichiara nell’atto

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Prima casa e Nuda Proprietà

Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. La nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non preclude l’accesso ai benefici fiscali in quanto il fabbisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda proprietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio, anche se casi come questo vanno sempre approfonditi alla presenza del Notaio con l’uasilio della visura storica catastale dell’immobile e la ricostruzione degli atti di vendita e di acquisto.

Requisiti del richiedente l’agevolazione fiscale prima casa

Requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
Per poter usufruire dei benefici suddetti sarà necessario quale condizione necessaria, rendere le dichiarazioni in atto che “…l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Persone delle forze armate, polizia ecc

Il requisito della dichiarazione della residenza nello stesso comune non si applica nel caso del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

Importante: l’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014
Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014
AbitazionePrima casa

Soggetto privato

Ipoteca registroIpotecaria

Catastale

3%Euro168,00

Euro 168,00

2%Euro 50,00

Euro 50,00

AbitazionePrima casa

SoggettoIva

IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casaSoggetto privato Ipoteca registroIpotecaria

Catastale

7%2%

1%

9%Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente7%

2%

1%

esente9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato Ipoteca registroIpotecaria

Catastale

7%2%

1%

9%Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /NegozioSoggetto Iva IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%Euro 168,00

3%

1%

10%-22%Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /NegozioSoggetto Iva IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esenteEuro 168,00

3%

1%

esenteEuro 200,00

3%

1%

Terreno edificabileSoggetto privato Ipoteca registroIpotecaria

Catastale

8%2%

1%

9%Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabileSoggetto Iva IvaIpoteca registro

Ipotecaria

Catastale

22%Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

22%Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

La base imponibile per l’imposta di registro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore.. È una forma che consente non solo di ridurre il carico fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco

Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro  pagherete un’Iva del 4%.

Seconda casa

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Descrizione Imposta Valore Imposta
Registro 9% dal 01/01/2014
Ipotecaria              2 %              (50 € dal 01/01/2014) 
Catastale      1 %
(50 € dal 01/01/2014)

 

 

Generalmente le agenzie immobiliari offrono la loro professionalità nel valutare un immobile gratuitamente, a patto che venga conferito loro un incarico di vendita. Nel caso si voglia semplicemente sapere quanto vale il proprio immobile il costo della stima varia in base al valore finale ed alla sua complessità.

Non è sempre facile rispondere a questa domanda perché anche alla base del mercato immobiliare c’è la famosa relazione tra valore e prezzo. Il prezzo al mq è un valore molto indicativo, dato che le variabili che concorrono nell’attribuire il valore ad un immobile sono molteplici. Perciò per una valutazione corretta e professionale è sempre fondamentale un sopralluogo. Il prezzo finale sarà il risultato di quello che il mercato immobiliare dice alla fine del lavoro svolto del consulente immobiliare.